Inadimplência em condomínios: como atualizar a régua de cobrança

Todo síndico conhece a cena: o caixa aperta, o fornecedor cobra, e boa parte da conta está parada nas mesmas quatro ou cinco unidades que atrasam há meses. O que mudou é a escala do problema. Levantamento da plataforma de gestão uCondo, com base em cerca de 7 mil condomínios, apontou inadimplência de 11,66% no segundo semestre de 2025, contra 9,83% no mesmo período de 2024 — e a projeção para 2026 é de que o índice siga na casa dos 11%. No Sudeste, a taxa ficou em 11,70%, e São Paulo encerrou o período em 11,77%.

Traduzindo: em um condomínio de 60 unidades com taxa média de R$ 600, algo perto de sete apartamentos atrasados representa mais de R$ 4 mil por mês fora do caixa. É esse buraco que empurra a taxa extra, adia a pintura da fachada e consome o fundo de reserva.

O detalhe que quase ninguém atualizou: os juros mudaram

Aqui está o ponto que a maioria dos condomínios ainda não corrigiu. A Lei nº 14.905/2024, em vigor desde 30 de agosto de 2024, alterou a forma como se calculam juros de mora e correção monetária no Código Civil. Pela nova redação do art. 406, a taxa legal de juros passou a ser a Selic deduzido o IPCA — e, se essa conta der resultado negativo, considera-se zero. A correção monetária, por sua vez, passa a ter o IPCA como índice oficial (art. 389 do Código Civil).

Antes disso, quando a convenção era silenciosa, aplicava-se na prática o juro de 1% ao mês. Hoje, a regra supletiva é outra e oscila conforme a política monetária. Isso significa que condomínios cuja convenção não fixa juros ficaram reféns de um índice variável, que pode ser bem menor do que o antigo 1% mensal — e, portanto, menos dissuasivo para quem atrasa.

A boa notícia é que a lei nova não anulou a liberdade de convencionar. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil continua determinando que o condômino inadimplente responde por correção monetária e pelos juros previstos na convenção; só na ausência de previsão é que se recorre ao art. 406. E a multa moratória permanece limitada a 2% sobre o débito. Ou seja: convenções que já preveem 1% ao mês seguem plenamente válidas. As omissas é que precisam de revisão.

O que o condomínio pode cobrar, na prática

Vale separar o que é permitido do que costuma virar fonte de disputa judicial:

• Multa moratória de até 2% sobre o valor da cota em atraso, conforme o art. 1.336, § 1º. Não é 10%, não é 20% — o teto legal é 2%.
• Juros de mora, no percentual da convenção ou, se ela nada disser, na taxa legal do art. 406, hoje calculada pela regra da Lei nº 14.905/2024.
• Correção monetária, que apenas repõe a perda inflacionária e não é penalidade.

Já restrições como proibir o uso da piscina ou do salão de festas por inadimplência são terreno perigoso: a jurisprudência majoritária considera indevida a restrição a áreas comuns de uso essencial ou de convivência como forma de coagir o devedor, e o condomínio pode acabar condenado a indenizar. A via correta é a cobrança.

Um exemplo prático (hipotético)

Imagine o Residencial Vila Nova, um condomínio fictício de São José do Rio Preto, com 48 unidades e taxa de R$ 720. A convenção, registrada em 2009, não fixa percentual de juros — apenas remete "aos juros legais".

Duas unidades acumulam 14 meses de atraso. O síndico anterior mandava boletos e telefonava de vez em quando, sem registro formal. Ao assumir, o novo síndico faz três movimentos: levanta o débito unidade a unidade com memória de cálculo, envia notificação formal com prazo e proposta de parcelamento, e leva à assembleia a atualização da convenção para fixar juros de 1% ao mês, com quórum de dois terços dos condôminos.

Das duas unidades, uma aceita parcelar em 12 vezes com entrada — dinheiro que volta ao caixa sem custo judicial. A outra ignora as notificações, e o condomínio ajuíza execução. Resultado: previsibilidade no orçamento e um recado claro para o resto do prédio de que a regra vale para todos.

A cobrança judicial é mais rápida do que se imagina

Desde o Código de Processo Civil de 2015, o crédito de contribuições condominiais ordinárias ou extraordinárias é título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, inciso X. Na prática, o condomínio não precisa de um processo de conhecimento para "provar" que a dívida existe: vai direto para a execução.

Há requisitos, porém, que derrubam muitas ações. É preciso comprovar documentalmente as verbas cobradas — previsão na convenção ou aprovação em assembleia anterior ao período cobrado — e o condomínio deve estar regularmente constituído e registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Atas mal redigidas, orçamentos não aprovados formalmente e convenções desatualizadas são o que mais atrapalha na hora de executar.

Outro ponto que exige disciplina: a pretensão de cobrança prescreve em cinco anos, conforme o art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, contados do vencimento de cada cota. Deixar a dívida "envelhecer" na gaveta não é neutro — é perda de patrimônio do condomínio.

Uma régua de cobrança que funciona

Não existe mágica, existe método. Uma régua consistente costuma seguir esta lógica:

• Do 1º ao 5º dia de atraso: aviso automático e cordial, por e-mail ou aplicativo — boa parte da inadimplência é esquecimento, não recusa.
• Aos 15 dias: contato direto, por telefone ou mensagem, já oferecendo parcelamento.
• Aos 30 dias: notificação formal com memória de cálculo detalhada (principal, multa, juros e correção separados).
• Aos 60 a 90 dias: encaminhamento para cobrança extrajudicial estruturada.
• A partir dos 90 dias: avaliação jurídica para execução, sempre com o cuidado de não deixar parcelas se aproximarem da prescrição.

E, do lado preventivo, três medidas fazem diferença real: revisar a convenção para fixar juros expressamente, aprovar orçamento anual em assembleia com ata bem redigida, e comunicar com transparência o impacto da inadimplência no caixa — quando o condômino entende que o atraso do vizinho vira taxa extra no boleto dele, a pressão social ajuda.

Conclusão

A inadimplência subiu, a regra dos juros mudou e muitas convenções continuam iguais ao que eram há quinze anos. Esses três fatos juntos explicam por que tantos condomínios cobram menos do que poderiam e demoram mais do que deveriam para receber. Atualizar a convenção, padronizar a régua de cobrança e manter a documentação em ordem não é burocracia: é o que separa o condomínio que recupera o dinheiro daquele que rateia o prejuízo entre quem paga em dia.

Se o seu condomínio está com inadimplência acima da média, com convenção desatualizada ou sem um processo claro de cobrança, a NDZ Condomínios pode ajudar a diagnosticar a situação, estruturar a régua e conduzir a recuperação dos valores. Fale com a nossa equipe.