Reforma Tributária 2026: por que a taxa do seu condomínio vai subir

Se você é síndico ou faz parte do conselho fiscal, provavelmente já ouviu falar da Reforma Tributária. O que pouca gente percebeu ainda é que ela começou a valer neste ano de 2026 — e que, mesmo sem incidir diretamente sobre a taxa condominial, ela já está entrando pela porta dos fundos do orçamento do seu condomínio, através dos contratos com portaria, limpeza, manutenção e elevadores. Ignorar esse tema agora significa ser pego de surpresa na próxima assembleia de prestação de contas.

O QUE MUDA, NA PRÁTICA

A Reforma Tributária foi criada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, que reorganiza a forma como o Brasil tributa o consumo. Cinco tributos que hoje incidem separadamente — PIS, Cofins e IPI (federais), além de ICMS (estadual) e ISS (municipal) — estão sendo substituídos por apenas dois: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, estadual e municipal). Juntos, formam o que se chama de IVA dual, um modelo já usado por diversos países e que promete acabar com a cobrança "em cascata" de impostos ao longo da cadeia de produção.

A transição começou em 2026 e vai se estender até 2033, com a convivência gradual entre o sistema antigo e o novo. Ou seja: não é uma mudança de uma vez só, mas um processo longo que já produz efeitos desde já nos contratos que o condomínio renova ou assina.

POR QUE A COTA CONDOMINIAL SOBE MESMO SEM SER TRIBUTADA DIRETAMENTE

Aqui está o ponto que mais gera confusão entre condôminos: o condomínio, por não ter fins lucrativos e apenas administrar recursos coletivos, não recolhe CBS ou IBS sobre a arrecadação das cotas. Até aí, nenhuma taxa nova cai direto no boleto do morador.

O problema é que os prestadores de serviço contratados pelo condomínio — empresas de portaria, limpeza, jardinagem, segurança patrimonial e manutenção de elevadores — estão sujeitos à nova tributação normalmente. Quando esses fornecedores repassam o custo tributário adicional nos próprios contratos, quem paga a conta, no fim das contas, é o condomínio. E o condomínio repassa para os condôminos.

Estimativas de entidades do setor apontam aumento entre 2% e 7% nas taxas condominiais só por causa desse efeito indireto, dependendo de quanto o condomínio depende de serviços terceirizados. Condomínios que praticamente terceirizam toda a operação tendem a sentir o impacto mais forte; os que mantêm funcionários próprios em regime CLT tendem a sofrer menos, já que a folha de pagamento direta não passa pela mesma cadeia de tributação dos serviços contratados.

EXEMPLO PRÁTICO

Imagine o Condomínio Jardim das Palmeiras, um residencial fictício em São José do Rio Preto com taxa condominial média de R$ 600 por unidade. Ele terceiriza portaria 24 horas, limpeza das áreas comuns e manutenção da piscina — três contratos que juntos representam boa parte do orçamento mensal.

Com a entrada em vigor da CBS e do IBS, as três empresas prestadoras avisam, ao renovar os contratos em 2026, que vão repassar entre 3% e 5% de reajuste adicional relacionado à nova carga tributária, além da inflação normal do contrato. Isso significa algo entre R$ 18 e R$ 30 a mais por unidade todo mês, ou até R$ 360 por ano — um valor que, se não for explicado com antecedência, vira motivo de reclamação e desconfiança na assembleia.

Se o síndico já havia incluído uma margem de contingência no orçamento aprovado para 2026 — e comunicado aos condôminos que parte do reajuste vem da reforma tributária, não de má gestão —, a conversa na prestação de contas muda completamente de tom.

O QUE O SÍNDICO DEVE FAZER AGORA

Revisar os contratos de prestação de serviço vigentes e verificar se há cláusula de reajuste tributário prevista, negociando com o fornecedor uma forma clara de repasse caso ainda não exista.

Incluir no orçamento anual um fator de contingência específico para o efeito da reforma — algo entre 2% e 5% sobre os contratos de serviços terceirizados, ajustável conforme a informação que cada fornecedor repassar.

Pedir aos prestadores de serviço uma estimativa de impacto tributário no contrato atual, documentando isso para eventual necessidade de prestar contas ao conselho.

Comunicar o assunto em assembleia antes que o aumento apareça no boleto, explicando de forma simples a origem da reforma e por que ela afeta o condomínio mesmo sem tributar a cota diretamente.

Contar com apoio contábil especializado em gestão condominial, já que a convivência entre o sistema tributário antigo e o novo, até 2033, vai exigir atenção redobrada em notas fiscais e créditos tributários dos fornecedores.

CONCLUSÃO

A Reforma Tributária não cria um imposto novo sobre a cota condominial, mas cria um efeito em cadeia que chega ao bolso do condômino pela porta dos contratos de serviço. Quem antecipa esse movimento — revisando contratos, ajustando o orçamento e comunicando com transparência — transforma um possível motivo de atrito em prova de boa gestão.

Se o seu condomínio ainda não discutiu esse tema em assembleia ou revisou os contratos de prestação de serviço para 2026, esse é o momento certo de colocar o assunto na pauta. A equipe da NDZ Condomínios pode ajudar a avaliar o impacto real nos contratos do seu condomínio e a preparar uma comunicação clara para os condôminos — fale com a gente.