Regulamanetação para síndico profissional

Imagine contratar um síndico profissional para administrar um prédio de 150 unidades, movimentando dezenas de milhares de reais todo mês, e descobrir depois que essa pessoa nunca teve qualquer formação, registro ou fiscalização por trás do serviço que vende. Hoje, no Brasil, isso é perfeitamente legal. Qualquer pessoa pode se apresentar como "síndico profissional", assinar contrato com uma administradora ou diretamente com o condomínio e assumir a gestão financeira, jurídica e administrativa do patrimônio de centenas de famílias — sem prestar nenhum tipo de exame, diploma ou registro em conselho de classe.

Esse cenário pode estar com os dias contados. Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 4.739/2024, que propõe disciplinar o exercício da profissão de síndico administrador de condomínios. Se aprovado, o texto muda a forma como condomínios em todo o país contratam, avaliam e cobram resultados de quem cuida da sua gestão. Para síndicos e moradores de São José do Rio Preto e região, entender esse projeto agora — antes de ele virar lei — é a diferença entre se antecipar às mudanças ou ser pego de surpresa.

O que é o PL 4.739/2024 e onde ele está agora

O Projeto de Lei 4.739/2024 foi apresentado em 6 de dezembro de 2024 pelo deputado federal Paulo Alexandre Barbosa (PSDB-SP). A ementa do projeto é direta: disciplinar o exercício da profissão de síndico administrador de condomínios e dar outras providências.

Na prática, isso significa criar, pela primeira vez, um marco legal específico para quem exerce a função de síndico de forma profissional e remunerada — indo além do que já está previsto no Código Civil, que trata do síndico de forma mais genérica, sem discriminar entre o morador que assume o cargo por eleição e o profissional contratado especificamente para isso.

O projeto já passou por uma primeira etapa relevante: foi aprovado, em versão substitutiva, na Comissão de Trabalho da Câmara. Atualmente, ele está na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC), aguardando parecer do relator. Em junho de 2026, a própria CCJC aprovou um requerimento para a realização de audiência pública sobre o tema, o que indica que a discussão sobre a regulamentação ainda vai se estender por mais algum tempo antes de qualquer votação em plenário.

Isso é importante para o seu condomínio entender: o PL 4.739/2024 ainda não é lei. Ele pode ser alterado, rejeitado ou aprovado com um texto bem diferente do atual. Mas a direção do debate — profissionalizar e regular quem administra condomínios — já é um sinal que síndicos, administradoras e moradores fariam bem em levar a sério desde já.

O que muda para quem exerce (ou contrata) a função de síndico profissional

O núcleo do projeto está em exigir formação e registro de quem atua como síndico profissional. Pelo texto que avançou na Câmara, para exercer a atividade de forma remunerada e não como morador do próprio condomínio, a pessoa precisaria ter formação superior em áreas como Administração, Direito ou em curso tecnólogo voltado à gestão condominial, além de registro no conselho profissional correspondente — o Conselho Regional de Administração (CRA) ou a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), a depender da formação.

Um ponto que merece atenção de quem administra um condomínio pela gestão de uma empresa: a exigência não se limita à pessoa física. Empresas administradoras que oferecem o serviço de síndico profissional também precisariam manter, em seus quadros, profissionais devidamente registrados nos conselhos competentes para assumir essa função em nome da empresa.

Vale destacar que essa exigência de formação e registro, pelo texto atual do projeto, não se aplica ao condômino que administra o próprio prédio como síndico morador, sem cobrar honorários por isso. A regulamentação mira especificamente o mercado de gestão condominial profissional — que é justamente o segmento em que administradoras como a NDZ atuam, oferecendo síndico profissional, gestão financeira, jurídica, administrativa e de recursos humanos para condomínios.

Além da exigência de formação, o substitutivo aprovado na Comissão de Trabalho também amplia deveres já conhecidos da rotina condominial, como a distribuição de balancetes financeiros mensais aos condôminos e a garantia de que a escrituração contábil do condomínio possa ser verificada por quem tem interesse legítimo nela. Ou seja, o projeto não cria apenas uma barreira de entrada para a profissão — ele também reforça a ideia de que transparência financeira deve ser rotina, não exceção.

O que já é lei hoje: os deveres do síndico segundo o Código Civil

É importante não confundir o que ainda é proposta com o que já é obrigação legal. Mesmo sem o PL 4.739/2024, o síndico — profissional ou morador — já tem deveres bem definidos pelo Código Civil (Lei 10.406/2002), especialmente no artigo 1.348. Entre outras atribuições, esse artigo já determina que cabe ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e sempre que exigidas, além de administrar o condomínio, convocar assembleias, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, e representar o condomínio em juízo ou fora dele.

Ou seja, a obrigação de prestar contas de forma clara e periódica não é uma novidade trazida pelo PL — ela já existe. O que o projeto de lei faz é adicionar uma camada extra: além de prestar contas, quem exerce a função de forma profissional precisaria comprovar, desde o início da relação contratual, que tem capacitação técnica reconhecida para isso. É uma mudança de "quem pode ser cobrado depois" para "quem pode assumir a função desde o início".

Essa distinção importa porque muitos condomínios já cobram prestação de contas regular de seus síndicos e administradoras — o que é um direito garantido por lei — mas poucos, hoje, verificam a formação ou a qualificação de quem estão contratando. O PL 4.739/2024, se aprovado, tornaria essa verificação uma exigência legal, e não apenas uma boa prática.

Um caso hipotético: o que a mudança significaria na prática

Para ilustrar o impacto, vale um exemplo hipotético. Imagine um condomínio de médio porte, com 80 unidades, que hoje é administrado por um síndico profissional autônomo, contratado há três anos com base apenas em referências de outros condomínios da região. Não há, no contrato firmado, qualquer menção a formação, curso ou vínculo com conselho de classe — porque, hoje, isso simplesmente não é exigido.

Se o PL 4.739/2024 fosse aprovado no formato atual e entrasse em vigor, esse condomínio precisaria, ao renovar o contrato, confirmar se o profissional atende aos requisitos de formação e registro previstos em lei. Caso não atenda, o condomínio teria que decidir entre migrar para uma administradora que já tenha profissionais registrados em seus quadros, ou aguardar que o síndico atual regularize sua situação — o que pode levar tempo, já que formação superior não se obtém da noite para o dia.

Esse cenário hipotético mostra por que administradoras estruturadas, com equipes multidisciplinares e processos já formalizados, tendem a sair na frente caso a regulamentação avance: a adaptação a novas exigências documentais e de qualificação é mais natural quando a gestão já opera de forma profissional e organizada, em vez de depender de uma única pessoa física atuando de maneira informal.

O que o seu condomínio pode fazer agora

Vale reforçar o tamanho do mercado que está em jogo. Segundo o Censo dos Condomínios 2026, levantamento realizado pela plataforma uCondo, o Brasil tem hoje cerca de 327 mil condomínios ativos mapeados, reunindo aproximadamente 39 milhões de moradores. É um universo grande, heterogêneo, e que hoje convive com níveis muito diferentes de profissionalização na gestão — de prédios com síndicos moradores dedicados e organizados a outros administrados de forma improvisada, sem qualquer estrutura de apoio. É justamente essa heterogeneidade que o PL 4.739/2024 tenta endereçar, e é por isso que, mesmo tramitando devagar — como costuma acontecer com projetos de lei no Congresso —, o tema já deveria estar no radar de síndicos, conselhos fiscais e moradores. Regulamentações desse tipo costumam vir acompanhadas de período de adaptação (o texto do substitutivo prevê entrada em vigor 180 dias após a publicação, caso aprovado), mas condomínios que já operam com transparência, prestação de contas regular e gestão profissional qualificada não vão precisar correr atrás de nada quando — ou se — a lei for sancionada.

Independentemente do resultado final da tramitação do PL 4.739/2024, três atitudes fazem sentido para qualquer condomínio hoje:

Primeiro, revisar o contrato atual com o síndico ou a administradora e verificar se há transparência sobre a formação e a estrutura de quem presta o serviço. Segundo, confirmar que a prestação de contas mensal e anual já está sendo cumprida como manda o artigo 1.348 do Código Civil — isso já é obrigatório, com ou sem o PL. Terceiro, acompanhar a tramitação do projeto (ele está disponível publicamente no site da Câmara dos Deputados) para não ser surpreendido caso o texto avance rapidamente depois da audiência pública.

Gestão condominial profissional não deveria depender de uma futura lei para ser feita com qualificação, transparência e responsabilidade — esses já são compromissos que uma boa administradora assume desde o primeiro dia de contrato, independentemente do que o Congresso decidir sobre o PL 4.739/2024.

Em resumo: o PL 4.739/2024 propõe exigir formação superior e registro em conselho profissional de quem atua como síndico administrador remunerado, além de reforçar deveres de transparência financeira. O projeto já avançou na Comissão de Trabalho e agora aguarda parecer na CCJC, com audiência pública aprovada para aprofundar o debate — ou seja, ainda não é lei, mas caminha nessa direção. Enquanto isso, os deveres de prestação de contas do síndico já estão garantidos hoje pelo artigo 1.348 do Código Civil, e cobrar isso do seu condomínio não deveria esperar nenhuma nova legislação.

Se você quer ter certeza de que a gestão do seu condomínio já opera com o nível de profissionalismo, transparência e qualificação técnica que esse debate legislativo está buscando garantir por lei, fale com a NDZ Condomínios. Desde 1976, cuidamos da gestão financeira, jurídica, administrativa e de recursos humanos de condomínios em São José do Rio Preto e região, com síndico profissional qualificado e prestação de contas clara todos os meses. Entre em contato com a nossa equipe e descubra como deixar a administração do seu condomínio em mãos que já seguem, na prática, o padrão que a lei está tentando exigir.