Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu em 2026

Você mora em um prédio tranquilo e, de repente, passa a cruzar com uma pessoa diferente no elevador a cada fim de semana, com malas, dúvidas sobre a senha da portaria e música até tarde. Se isso soa familiar, você já conhece o dilema do aluguel por plataformas como o Airbnb. Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entrou de vez nessa discussão, e as decisões mudam a forma como síndicos, conselhos e moradores devem agir. Neste post, a NDZ Condomínios explica, em linguagem direta, o que já foi decidido, o que ainda está pendente e quais providências práticas vale tomar.

O que o STJ decidiu em maio de 2026

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ, por maioria de votos, julgou o REsp 2121055, de relatoria da ministra Nancy Andrighi. O caso envolvia uma proprietária que ofertava seu apartamento em plataformas de estadia de curta duração, em um condomínio de Minas Gerais. O recurso dela foi negado, e a decisão do tribunal estadual, que impedia a atividade, foi mantida.

O raciocínio central do STJ é que a exploração econômica do imóvel por meio de estadias curtas descaracteriza a destinação residencial do condomínio. Segundo o tribunal, esse tipo de contrato não é uma locação residencial comum nem uma hospedagem hoteleira típica: trata-se de um contrato atípico. Também ficou claro que o canal usado para anunciar (aplicativo, imobiliária, anúncio impresso) não muda a natureza da atividade.

Os fundamentos legais vêm do Código Civil (Lei 10.406/2002). O artigo 1.336, inciso IV, determina que o condômino deve dar às suas partes a mesma destinação que a edificação tem. Já o artigo 1.351 prevê que a mudança de destinação depende da aprovação de dois terços dos condôminos. Na prática, se o prédio é residencial, só será possível admitir a hospedagem de curta temporada se os condôminos aprovarem essa alteração em assembleia, com o quórum qualificado.

O que ainda está em aberto: o Tema 1.443

Aqui entra um ponto de atenção. Embora a Segunda Seção já tenha sinalizado seu entendimento em maio, o STJ também afetou o tema ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443, relatoria do ministro Raul Araújo, REsp 2.272.537 e REsp 2.272.536). A pergunta submetida é se basta a convenção prever o uso exclusivamente residencial para barrar a locação de curta temporada ou se ela precisa proibir isso de forma expressa. Os processos sobre o assunto foram suspensos em todo o país e, até a data deste texto, a tese vinculante ainda não havia sido fixada, segundo as informações divulgadas pelo próprio tribunal.

Em resumo: a tendência é clara, mas a palavra final, com efeito obrigatório para todos os juízes, ainda vai sair. Por isso, o síndico prudente não deve esperar: o momento de organizar a casa é agora.

Por que o tema gera tanto conflito

O problema raramente é a locação em si, e sim as consequências do uso intenso. Os moradores costumam relatar a alta rotatividade de pessoas desconhecidas, o que preocupa a segurança, o desgaste mais rápido de elevadores, hall e áreas comuns, o barulho em horários inadequados e o aumento de consumo de água e energia. O STJ, inclusive, mencionou na decisão que a maior circulação de pessoas afeta a segurança e o sossego dos demais condôminos.

Por outro lado, existem proprietários que dependem dessa renda e adquiriram o imóvel pensando nessa possibilidade. É por isso que a solução mais saudável costuma ser a regra clara, aprovada em assembleia, e não a disputa judicial caso a caso.

Exemplo prático (caso hipotético)

Imagine, a título de ilustração e sem relação com nenhum condomínio real, o Edifício Jacarandá, em São José do Rio Preto, com 60 apartamentos, convenção de 1998 que diz apenas que as unidades se destinam "exclusivamente a fins residenciais". Três proprietários passam a anunciar seus apartamentos por diárias. Em dois meses, o síndico recebe reclamações de barulho, uma queixa de pessoa desconhecida circulando na garagem e um pedido de moradores para que alguém "resolva isso".

O síndico, orientado pela administradora, adota três passos. Primeiro, notifica por escrito os três proprietários informando as queixas registradas e o entendimento atual do STJ sobre a descaracterização da destinação residencial. Segundo, convoca assembleia extraordinária com pauta específica: deliberar sobre a regulamentação ou a proibição da locação de curta temporada, com atualização da convenção. Terceiro, prepara minutas das duas alternativas para a votação: proibição expressa, ou permissão com regras (limite mínimo de dias, cadastro obrigatório de hóspedes, taxa extra para cobrir o desgaste, responsabilidade solidária do proprietário por danos e multas). A assembleia decide, a convenção é alterada com o quórum de dois terços e registrada em cartório. O conflito, que seria judicializado, vira regra clara para todos.

O que a lei de locações diz sobre temporada

Vale lembrar que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), no artigo 48, define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a noventa dias, em casos como lazer, tratamento de saúde, obras ou outros fatos que determinem a precariedade da moradia. Ou seja, a lei autoriza a modalidade em geral, mas isso não significa que ela seja automaticamente compatível com a convenção de cada condomínio. A relação entre o direito de propriedade e a destinação do prédio é justamente o que o STJ está calibrando.

Passo a passo para o síndico

Comece levantando os fatos: quantas unidades são anunciadas, desde quando, e quais ocorrências já foram registradas no livro de ocorrências ou no sistema de portaria. Dados concretos tornam a assembleia mais objetiva e reduzem acusações pessoais.

Em seguida, leia com atenção a convenção e o regimento interno. Verifique como a destinação é descrita e se há menção a hospedagem, pensão, temporada ou atividade comercial. Eventuais lacunas são justamente o que o Tema 1.443 deve esclarecer, mas uma redação atualizada evita dúvidas.

Depois, converse com o jurídico da administradora e planeje a assembleia. Alterações de convenção exigem convocação regular, pauta clara e o quórum de dois terços dos condôminos. Documente tudo na ata e providencie o registro no cartório de imóveis para que a mudança valha contra terceiros.

Por fim, reforce o controle de acesso. Independentemente da decisão da assembleia, cadastro de visitantes e hóspedes, regras de uso de áreas comuns e comunicação formal sobre multas protegem o condomínio. Lembre-se de que penalidades dependem de previsão na convenção ou no regimento e de garantia de defesa ao condômino antes da aplicação.

Cuidados para não errar

Evite proibições "por decreto" do síndico ou do conselho. Sem deliberação em assembleia e previsão adequada na convenção, a medida pode ser anulada e ainda gerar ação de indenização. Evite também aplicar multas sem notificação prévia e sem possibilidade de defesa. E não trate o assunto como perseguição a proprietários: a conversa deve ser sobre convivência e segurança de todos.

Se o condomínio optar por permitir a locação de curta temporada, o ideal é que isso conste de forma expressa na convenção, acompanhado de regras proporcionais, como contribuição adicional pelo uso intenso das áreas comuns, exigência de seguro e responsabilização do proprietário.

Conclusão

O STJ firmou, em maio de 2026, o entendimento de que oferecer imóvel em plataformas como o Airbnb em condomínio residencial descaracteriza a destinação do prédio e, por isso, depende de aprovação de dois terços dos condôminos, com base nos artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil. A tese vinculante do Tema 1.443 ainda será fixada, mas a direção do tribunal é clara. Para o síndico, o caminho mais seguro é levantar os fatos, revisar a convenção, levar a questão à assembleia e registrar a decisão. Isso protege a segurança e o sossego dos moradores e dá previsibilidade aos proprietários.

A NDZ Condomínios atua desde 1976 na gestão condominial completa, com apoio financeiro, jurídico e administrativo, além de síndico profissional. Se o seu condomínio enfrenta esse tema, fale com a nossa equipe e organize a assembleia com segurança jurídica.

Fontes consultadas: STJ (notícia de 7/5/2026 sobre o REsp 2121055; notícia de setembro de 2026 sobre o Tema 1.443) e Conjur (junho de 2026). Este texto tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado.